近年来，自贡市大安区针对破解老旧小区、零散院落长期无物业服务现状，以及居民缴费率低、收费标准低、物业公司不愿接等问题，探索“先理事、后办事、再管事”治理模式，推动无物业老旧小区院落物业服务全覆盖。

依靠组织理事。一是建强基层党组织。结合网格优化调整，考虑党员数、小区位置、院落范围，采取单建、联建方式，成立城市网格党支部79个，注重把有公心、能力强、热心服务的老党员、老干部选拔为支部书记，实现107个老旧小区、零散院落党的基层组织全覆盖。二是规范组建自治组织。制定老旧小区院落自治组织建设方案，14个具备条件的小区按程序成立业委会，不具备条件的召开居民代表大会，“一户一票”差额选举物管委成员，93名党支部书记、党员骨干被选为自治组织负责人，确保党组织领导下的自治组织有方向、讲民主、多奉献。三是明确职责定位。发动居民参与制定小区院落公约、自治组织章程、议事规则，明确维护共同利益、环境卫生、公共服务等8项职责，接受住建部门、街道的各类培训244人（次），13名履职差的业委会、物管委成员被调整更换，小区管理能力持续提升。

聘请物业办事。一是确定服务方式。广泛征集居民意见，把选择权完全交给居民，基础好、标准高、愿缴费的26个单位宿舍小区聘请物业公司服务，缴费标准低的81个小区、零散院落由物管委聘请劳务人员“划片打捆包干”，提供保洁、保安等基础服务，48人实现“小区内部就业”。二是明确定价标准。实行分类定价，物业公司服务的小区参考同类型小区市场价，适当下浮5%—15%，实行“先尝后买”引导居民主动付费。自治自管小区综合服务面积、人工成本、居住户数等因素，按成本1.2倍确定物业费，盈余用于公共设施维护，缴费率达85%以上。三是拓宽增收渠道。结合老旧小区改造，挖掘利用小区“边角料”，规划广告位319处、停车位3621个，建立小区公共资金“专户”，由业委会、物管委代管，将收益存入专户接受居民监督，经商议讨论后，将多余收益用于物业费返还或公共维护，减轻居民经济负担。

建立机制管事。一是服务评价机制。将服务评价纳入物业服务协议，对物业公司服务水平、物管委聘请的物业服务人员，按年度开展满意度测评，满意度平均分低于80分的由业委会、物管委约谈提醒，拒不整改、纠正的解除协议，共有2家“撂挑子”物业被解约、5名保洁门卫被辞退。二是四方联议机制。打造小区治理共同体，构建“社区党委+小区支部+自治组织+物业公司”四方联议机制，公布小区投诉热线，针对居民反映的热点问题、矛盾纠纷开展协调处理，联动处置物业矛盾、消防安全、违章搭建等问题278个，小区更和谐、邻里更团结。三是社会组织参与。探索“物业+社工”模式，建立社会组织孵化中心，56个社会组织在春节、中秋等传统佳节联合物业公司开展活动144场（次），发动小区技能达人成立“啄木鸟”“穿山甲”等社会组织76个，免费低偿为居民提供水管、电器等日常维修服务300余次。